Richtungswechsel

Beispiele zu grundlegenden Wechseln der Richtung in der Ausgestaltung eines Wohnprojektes, hier exemplarisch Wohnprojekt staTThus in Husum

Über allen Richtungswechseln gibt es den Verlust der Leitlinien zu beklagen. Im Zusammenhang mit diesem Verlust haben vier Partien (Bewohner:innen von vier Wohnungen) das Projekt verlassen.

Ausgangslage

Bis zum März 2020 beruhte das Zusammenleben im Gebäude Trommelberg 11, später Pestalozziring 11 – 11g, vorwiegend auf Abmachungen, die bereits in den Leitlinien im Jahre 2014 festgehalten wurden. Prominent ist dabei die Abmachung, dass alle Mitglieder gleichberechtigt sein sollten. Ausdruck fand dies in der Abmachung darin, dass die Organe, Vorstände und Aufsichtsräte, nichts entscheiden durften, was nicht im Plenum aller Mitglieder und im Konsens zuvor entschieden wurde, und dass diese Organe im Rotationsverfahren alle 2 bis 3 Jahre ausgetauscht werden sollten. Es wurde insbesondere den Vorständen im Rahmen ihres Wechsels auf diesen Posten mit auf den Weg gegeben, dass sie die Genossenschaft lediglich verwalten sollten und dies wurde von den Vorständen im Plenum jeweils so anerkannt.

  • warum Abmachungen?

Es sind deshalb Abmachungen, weil diese Leitlinien nicht mit den laut Genossenschaftsgesetz geltenden Regeln und der Satzung der Genossenschaft, die diese Regelungen einhalten muss, in Einklang gebracht werden konnten. Wenn also ein Vorstand sich nicht mehr an die getroffene Abmachung halten wollte, hätte dieser dies jederzeit tun können, ohne gegen gesetzliche Regelungen zu verstoßen, im Gegenteil, der Genossenschaftsverband würde dies so kommentieren müssen, dass dieser Vorstand alles richtig machen würde. Intern lässt dieser Vorstand die Abmachung dann fallen und müsste sich dem Plenum dazu erklären.

Wenn es im Plenum eine Diskussion zu den Abmachungen und Leitlinien gegeben hätte, wäre so eine Modifikation dieser Abmachungen möglich gewesen, bis zum März 2020 war dies jedoch nie der Fall. Man hätte im Plenum sagen können, dass man die Basisdemokratie für eine Illusion hält und Änderungen möchte, als Beispiel. Ab März 2020 gab es keine Abmachungen mehr, sondern Vorstände, Aufsichtsräte, Beiräte... und es gab gemeine Mitglieder.

I Die Abrechnung der Kosten für Heizung und warmes Wasser

Ausgangslage im Konsens

Ein Wohnprojekt beschließt im Konsens der Gruppe eine solidarische Heizkostenabrechnung. Was bedeutet das?

  • Das Gebäude hat 23 Wohnungen, die sehr unterschiedliche energetische Voraussetzungen haben.
  • Einige Wohnungen sind von 5 Seiten aus schön warm eingepackt
  • Einige Wohnungen sind von 1 Seite halbwegs warm eingepackt, sie haben an vier Seiten Kontakt zur Außenluft und konnten wegen der Bedingungen das Denkmalschutzes nicht besser gedämmt werden.
  • Es gibt demnach große Unterschiede in dem Bedarf von Heizenergie pro Wohnfläche, die Bewohner:innen können dies nicht ändern.

Wie kann hier eine solidarische Abrechnung erfolgen?

Unsere im Konsens beschlossene Lösung bestand darin, keine Zähler für die Wohnungen einzubauen. Der Zähler sitzt an der Heizungsanlage (zentral) und die Abrechnung erfolgt nach dem Modell "Gesamtkosten geteilt durch Gesamtwohnfläche mal Wohnfläche der Wohnung. Damit erhalten sämtliche Wohnungen die gleichen Voraussetzungen, was als solidarisch angesehen wurde.
Bereits in der Vorgängergruppe "Trommelberg" gab es diesen Ansatz, der hier auch die Wohnungen im Altbau mit den Wohnungen im Neubau solidarisch erfassen sollte.

Weiterer Vorteil dieser solidarischen Abrechnung:

  • inzwischen sind die Kosten für die monatliche Miete der Ablesegeräte und die Abrechnung durch die Unternehmen, welche auch ablesen, so hoch, dass diese Ablesekosten mit den Kosten für Energie konkurrieren. Dies haben auch andere Wohnungsbaugenossenschaften erkannt, auch konventionelle. Diese Genossenschaften nennen das Flatrate, nicht Solidarabrechnung. Wahrscheinlich ist das Wort "Solidarität" inzwischen negativ besetzt.

Müssen Zähler eingebaut werden? Offensichtlich nicht unbedingt. Es wurden keine Zähler eingebaut, weil wir dies so entschieden hatten und die Fachplaner diesen Weg mit gegangen sind. Es müssen dann keine Zähler nachträglich eingebaut werden, wenn der zusätzliche Einspareffekt (der Energiekosten) die Kosten für die nachträgliche Installation übersteigt. Dies ist regelmäßig der Fall. Die Wohnungsbaugenossenschaft "GEWOBA-Nord" mach dies anders: Sie bauen Zähler ein, lesen diese jedoch nicht ab und lassen sich dieses Vorgehen von den Mieter:innen unterschreiben. Schade nur, dass die Kosten für die Zähler und der Aufwand der Zähler in der CO2-Bilanz bestehen bleiben.

Es gibt auch einen Nachteil dieser Abrechnung: Persönliche Entscheidungen, die Einsparung von Energie ernster zu nehmen als der Durchschnitt, kommen nur zu einem geringen Prozentsatz bei den Entscheider:innen an. Anders herum: Es gibt keine direkte Handhabe gegen Energieverschwender, die im Winter in Shorts und Trägerhemden durch ihre Wohnung schlurfen. In einem Wohnprojekt rechnet man eher nicht mit solchen Energieverschwendern, muss aber tief durchatmen, wenn man größer denken will. Man kann dieses Problem im Plenum ansprechen, wenn das Plenum eine freie Äußerung ermöglicht.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft der WEG staTThus Wohnprojekt entscheidet, auch mit den 19 von 23 Stimmen der Genossenschaft, dass Verbrauchszähler installiert werden. Die Zähler werden von den üblich verdächtigen Dienstleistern abgelesen und so soll die Abrechnung erfolgen. Die ehemals im Konsens entwickelte solidarische Heizkostenabrechnung kommt abhanden. Wie diese Kosten finanziert werden sollen, verrät der Beschluss nicht.

Eine Begründung: Man müsse dies aufgrund der gesetzlichen Vorgaben so tun. Dies ist tatsächlich nicht so, wie bereits in diesem Text erläutert, und diese Informationen lagen mindestens den Personen vor, welche in der WEG über diesen Beschluss abgestimmt haben. Die WEG fällt diese Entscheidungen maßgeblich mit dem Gewicht der Stimmen der Genossenschaft (19), nicht mit den Stimmen der übrigen vier Eigentümer:innen (4) und bei letzteren gab es keine Einstimmigkeit.

Spannend dürfte die Reaktion derjenigen Bewohner:innen sein, deren Heizkosten sprunghaft ansteigen werden, zusätzlich zu den Kosten der steigenden Energiepreise. Für die warm eingepackten Wohnungen ist natürlich ein Plus.

II Die Auswahl der Energieversorger

Ausgangslage im Konsens

Ein Wohnprojekt beschließt im Konsens der Gruppe eine Beauftragung von Energieversorgern, die nicht mit Atomstrom in Verbindung gebracht werden können. Zusätzlich wäre ein Versorger gut, der regional agiert und die normale Strombörse verlassen hat. Was bedeutet das?

  • Die Bewohner:innen haben sich gut informiert. Für einen Bewohner kommen die Husumer Stadtwerke beispielsweise nicht in Betracht, weil diese ein Tochteruntrnehmen von EON sei. Wir laden einen lokalen innovativen Stromversorger ein, der sich von der Strombörse getrennt hat und lokalen Strom, der sonst vielleicht abgeschaltet wird, lokal anbietet. Der Strom ist zwar teurer, aber ökologischer, als der Strom anderer Anbieter. Die Entscheidung ist für die Wärmepumpe und den Allgemeinstrom bindend, die Bewohner:innen sind für die Wahl eines Versorgers ihrer Wohnung frei.

Richtungswechsel

Die Wohnungseigentümergemeinschaft der WEG staTThus Wohnprojekt entscheidet, auch mit den 19 von 23 Stimmen der Genossenschaft, dass künftig die Husumer Stadtwerke den Strom für die Wärmepumpe und den Allgemeinstrom liefern, weil dies billiger ist.
Der Bewohner, welcher nicht mit den Stadtwerken zusammen arbeiten wollte, wohnt dort weiterhin. Die Formel lautet: Ich habe eine andere Meinung als die Genossenschaft

III Die Auswahl der Hausbank der WEG

Ausgangslage im Konsens

Ein Wohnprojekt beschließt im Konsens der Gruppe, mit einer Bank zusammenzuarbeiten, die ihr Geld weder mit Kinderarbeit, Waffen noch Klimakillern verdient. Die Genossenschaft entscheidet sich für eine der Ethik- und Umweltbanken: Die GLS-Gemeinschaftsbank. Die Genossenschaft wickelt ihre Finanzierung des Bauvorhabens mit dieser Bank ab und erwirbt Genossenschaftsanteile der Bank. Wer als Miter:in das Finanzierungsangebot der KfW für den Erwerb von notwendigen Genossenschaftsanteilen der staTThus eG nutzen will, muss auch ein privates Konto bei der GLS-Bank einrichten. Das Konto der Genossenschaft muss über die Zeit der Tilgung der Verbindlichkeiten (etwa 32 Jahre) bei der Bank verbleiben.

Richtungswechsel

Die Wohnungseigentümergemeinschaft der WEG staTThus Wohnprojekt entscheidet, auch mit den 19 von 23 Stimmen der Genossenschaft, dass künftig das Konto der WEG staTThus Wohnprojekt bei einer Tochter der Bayrischen Landesbank geführt wird, weil es billiger ist. Wer etwas über diese Bank wissen möchte, fängt bei der Recherche bei der Bank an, über welche ein Milliardenkredit der BRD an die DDR abgewickelt wurde. Die Bayrische Landesbank ist in vielen Bereichen tätig, in denen sich ein Wohnprojekt eher nicht gerne wieder sehen mochte, bevor es einen Richtungswechsel gab.

Leitlinien / Leitgedanken

Wer setzt die Leitlinien eines Wohnprojektes?

  • Die Initiator:innen / Gründer:innen eines Wohnprojektes setzen die Leitlinien.
  • Die Initiator:innen messen sich an ihren Leitlinien und modifizieren diese, wenn sie als nötig ansehen.
  • Die Initiator:innen erwarten, dass neue Mitglieder für sich selbst entscheiden, ob die gesetzten Leitlinien für sie passen. Wenn neue Mitglieder diese Leitlinien als für sie selbst nicht passend ansehen, müssen diese Interessent:innen sich ein anderes Wohnprojekt suchen.
  • Die Gründer:innen möchten die Interessent:innen danach fragen, ob sie mit den Leitgedanken einverstanden sind. Hier ist eine ehrliche Antwort hilfreich.
  • Die Gründer:innen möchten keine Mitglieder, denen die Leitgedanken gleichgültig sind und stattdessen ihren Fokus auf ihre Wohnung legen und einfach nur wohnen wollen.

Diese Erkenntnis ist selbsterklärend, hört sich jedoch ungehobelt an. Gehobelt wird später, wenn das sägerauhe Brett zum Handschmeichler werden soll.

Hier kommt das erste Problem in das Spiel: Wer darf diese Leitlinien modifizieren und auf welche Weise kann dies geschehen?

In einem konsensorientierten Projekt, welches sich also entschieden hat, den Konsens zu leben, ist diese Frage elegant zu beantworten: Alle Mitglieder dürfen die Leitlinien modifizieren. Dies kann jedoch nur im Konsens geschehen, aber es kann geschehen. Dies kann auch in einer größeren Gruppe geschehen, wenn die Gruppe sich im Konsensverfahren geübt hat. Das systemische Konsensieren kann eine Hilfe sein.

In einem nicht konsensorientierten Projekt ist diese Frage nicht leicht zu beantworten. Darf es eine Teilmenge, dürfen dies die Gründer:innen? Diese Frage müssen Menschen beantworten, die nicht konsensorientiert arbeiten.

Wie erkennt man, dass nur wenige Mitglieder die Leitlinien wichtig finden:

  • Man erkennt dies an der fehlenden Diskussion über die Leitlinien.

als Beispiel diese Leitlinie der Initiatoren des Projektes staTThus:

alle Mitglieder sind gleichberechtigt, wir vermeiden hierarchische Strukturen.

  • Interpretation A, die Initiatoren haben sich gedacht:

    Das Plenum ist die einzige Instanz, die Entscheidungen fällt. Anliegen (Beschlussvorlagen) werden im Plenum formuliert. Dies ist eine Basisdemokratie.

    Die laut Gesetz notwendigen Organe, wie Vorstände - Aufsichtsrat, führen die Entscheidungen aus und melden in das Plenum zurück, wenn das Anliegen aufgrund einer Kollision mit gesetzlichen Regelungen nicht umsetzbar sind. Die Posten als Vorstände und Aufsichtsrat.. rotieren, damit alle Mitglieder diese Funktion kennenlernen und nicht zu lange belastet sind (und nicht am Posten kleben). Diese Interpretation hat eine Weile gehalten, ab und an musste dies von den Initiatoren verteidigt werden. Etwa ein Jahr nach bezug des Projektes war diese Interpretation als "gültig" angesehen. Es wurde nicht abgestimmt, im Plenum, was ab und an zu Erregungen führte, aber es wurde schlussendlich so verfahren. In Protokollen zu der Berufung neuer Aufsichtsräte beispielsweise mussten Abstimmungen festgehalten werden, um prüfbare Unterlagen vorweisen zu können.
    Diese Leitlinien waren allen Mitgliedern zu dem Zeitpunkt bekannt, als sich diese für das Projekt entschieden haben. In den Aufnahmegesprächen war jeweils viel Platz dafür, die Leitlinien zu hinterfragen.

  • Interpretation B, eine Teilmenge der Mitglieder (Vorstände und Aufsichtsräte der eG) denkt sich plötzlich:

    Beschlussvorlagen werden in Zukunft vom Vorstand erarbeitet und teilt dies über ein Protokoll der Sitzung mit. Eine Diskussion zur "neuen Interpretation" findet nicht statt und vor allem anderen: sie fand auch zuvor nicht statt.

    In der Folge werden die Schlösser des gemeinschaftlichen Büros ausgetauscht (Beschluss Vorstand), ein Mitglied des Vorstands zur Aufgabe des Mandats aufgefordert (weil sich das Mitglied nicht an die neue eingeführte Verschwiegenheit in den Sitzungen des Vorstands und Aufsichtsrat halten will)...

    da es Vorstände und Aufsichtsräte gibt und diese Posten laut Gesetz (Satzung) bestimmte Entscheidungen beinhalten, können diese Möglichkeiten auch genutzt werden.
    Der Vorstand und der Aufsichtsrat beschließen: Beschlussvorlagen werden in Zukunft vom Vorstand erarbeitet. Dieser Beschluss wird nicht im Plenum und nicht im Konsens festgelegt, weil man es kann. Die Leitlinien seien gesetzt gewesen, man entscheide nun anders. Wer bei der Interpretation A bleibt, wird nicht gehört. Dies entspricht einer Übernahme eines basisdemokratischen Projektes (durch eine Teilmenge, die zufällig gerade Vorstand oder Aufsichtsrat ist) hin zu einer hierarchischen Struktur. Den Vorständen und Aufsichtsräten wurden das das Vertrauen ausgesprochen, dass sie sich an die vereinbarten Grundsätze halten: Verwalten ja, entscheiden nein.

Eine Leitliniendiskussion hätte diese Interpretationen deutlich machen können. Wenn man die Basisdemokratie für eine Illusion hält, vielleicht auch inzwischen aus persönlichen Erfahrungen im Projekt, dann kann diese Meinung offen im Plenum diskutiert werden. Dies ist die Chance, ein rohes Brett zu einem Handschmeichler zu formen.
-Vielleicht stellt sich dabei heraus, dass inzwischen nur noch eine kleine Teilmenge der Mitglieder weiter an die Basisdemokratie glaubt, alle anderen nicht (mehr)?
-Vielleicht stellt sich dabei heraus, dass einige Mitglieder erst durch die Diskussion der Leitlinien die Leitlinien verinnerlichen und daran festhalten oder die Leitlinien anpassen möchten?

-Darf eine kleine Teilmenge eine Entscheidung (weg von Basisdemokratie und hin zu einer beliebigen Wohnungsbaugenossenschaft) blockieren, mit dem Hebel der Entscheidung im Konsens?
-Darf eine kleine Teilmenge, die weiterhin die Basisdemokratie verteidigt, alle weiteren Mitglieder darin hindern, die Basisdemokratie zu verlassen? Dürfen sie dies, wenn Initiatoren darunter sind? Dürfen sie dies, wenn keine Initiatoren darunter sind?
-Darf die große Teilmenge die kleine Teilmenge überstimmen, obgleich nicht abgestimmt wird (wegen der Leitlinien)?

-Sollten diese Fragen dadurch entschieden werden, dass die kleine Teilmenge nicht mehr gehört wird und vollendete Tatsachen geschaffen werden, ist dies dann eine feindliche Übernahme?

Aus der Erfahrung einer solchen Übernahme könnte man eine Idee entwickeln: Wenn die Diskussion über die Leitlinien und deren Ausgestaltung fehlt, kann man auch selbst eine Diskussion anzetteln, damit darüber gesprochen wird, wie die Leitlinien interpretiert werden. Vielleicht ist der Schutz vor einer Übernahme dann besser, als wenn man sich einfach darauf verlässt, dass die relative Ruhe im Projekt ein gutes Zeichen sei? Vielleicht gibt es auch keinen Schutz gegen eine solche Übernahme, wenn zu viele Mitglieder aus ihrer Sozialisation heraus das Leben mit Mehrheitsentscheidungen und vertikaler Hierarchie als angenehmer empfinden. Hier kommt nochmals ein Statement aus dem Beginn dieses Arikels:

  • Die Gründer:innen möchten die Interessent:innen danach fragen, ob sie mit den Leitgedanken einverstanden sind. Hier ist eine ehrliche Antwort hilfreich.

 

FAQ

Häufig gestellte Fragen

Ich erhalte einige Rückfragen von Leser*innen meiner Internetseite, per Mail. Hier versuche ich kurze Antworten, einige Fragen lassen sich allgemein beantworten. Es handelt sich selbstverständlich um meine persönlichen Antworten, ich spreche und schreibe ausdrücklich nicht im Namen der staTThus eG

  • Hat die Mischung aus Genossenschaft und Eigentum zum Bruch im "Wohnprojekt" beigetragen?

    Ja.
    Es hätte allerdings nicht so sein müssen. Bei allen Menschen besteht der Reflex, in alte Muster zurückzufallen. Damit hatten "wir" gerechnet und die Teilungserklärung mit Durchsetzungskraft ausgestattet. Das Problem entstand aus dem Standpunkt, mit seinem Eigentum jederzeit machen zu können was man will und jederzeit das durchzusetzen, was "einem zusteht". Gemeinschaft ist ja gut und schön, aber die Gemeinschaft endet da, wo sie in mein privates Handeln eingreift und ich es als einen Eingriff empfinde (trotz der Unterzeichnung der Präambel der Teilungserklärung). Es ging hier tatsächlich um Kleinkram, dieser Kleinkram hatte allerdings das höchste Gut der Welt hinter sich versammelt. Die Gemeinschaft nahm dies in weiten Teilen nicht wahr (musste ja erst mal ankommen, wohnen ist ja wichtig) und als sich die Wahrnehmung nicht mehr vermeiden ließ, hatten sie keine Ahnung von dem Prozess, der "ohne ihr Wissen" schon lange lief. Die Schuld hatten dann diejenigen, die das Problem frühzeitig sahen und damit die Mehrheit der Gemeinschaft dabei störten, einfach "nur" wohnen zu wollen.
    Wenn dann weite Teile der Bewohner*innen sich offensichtlich keine Gedanken zum Thema gemacht haben, merkt man plötzlich, dass die Bewohner*innenschaft einen Spiegel der Gesellschaft darstellt. "Sie/er fühlt sich eben als Eigentümer*in" ist dann die Meinung der schweigenden Mehrheit, die dies aber nicht in den Prozess der Gruppe einspielt, sondern so lange damit wartet, "bis man nicht mehr warten kann". In der Zwischenzeit lässt man andere machen und beschwert sich dann nachher, wenn man nicht ganz zufrieden damit ist. Dies ist eher der Grund, weshalb es zu einem Bruch kam, nicht die bloße Anwesenheit von Einzeleigentum.
    Kommentar der STATTBAU-Hamburg, eher privat allerdings: Es gab auch ein anderes Wohnprojekt, in welchem (hier schon vor dem Bezug der Wohnungen) einige Menschen viel Kraft darin investiert hatten, das Eigentum nicht über den, vermuteten, Werten der Gemeinschaft stehen zu haben. Auch hier ging es um Forderungen von Eigentümer*innen, die den Charakter von Übergriffen bekleideten. Diese Menschen, die wehrhaften, konnten den Einzug in "ihr Wohnprojekt" nicht mehr erleben, weil sie wegen der Erzeugung "schlechter Stimmung" aus dem Projekt herausgemobbt wurden.

  • Wie kam es zu dem Bruch im Wohnprojekt?

    Bitte diese Internetseite nochmal lesen.

  • Sind (waren) Beschlüsse aus dem Plenum bindend, eigentlich?

    Radio Eriwan antwortet: Jein
    Natürlich sind diese Beschlüsse bindend, wenn denn eine Selbstverpflichtung dazu in allen Bewohner*innen verankert ist. Darauf hatten "wir" uns im "Wohnprojekt" verlassen und verlasst ihr euch nicht darauf. Es nimmt wahrscheinlich viel Zeit und Kraft in Anspruch, wesentliche Beschlüsse aus dem Plenum in formalrechtlich bindende Formulierungen in den diversen Punkten zu verankern: Leitlinien, Satzung der Genossenschaft, Gesellschaftsvertrag der GbR, Teilungserklärung, WEG... Ihr solltet dies dennoch tun und eine Unterschrift der Mitglieder unter den Leitlinien, zusätzlich zu der Unterschrift unter der Satzung der Genossenschaft, halte ich für unabdingbar. Bei den Leitlinien sollte etwas mit aufgenommen werden, wie in Etwa "falls ich die Leitlinien ändern möchte, müssen dabei alle Mitglieder beteiligt werden. Die Änderung der Leitlinien kann nur in einer extern begleiteten Mediation erfolgen, mit allen Mitgliedern zusammen".
    Im Falle des "Wohnprojekts staTThus" ist die Lage derzeit beispielsweise so, dass es zwar eindeutige Beschlüsse zu Themen im Protokoll des Plenums und der STATTBAU gibt, diese Beschlüsse jedoch nicht ausreichend in das Gesellschaftsrecht der GbR übernommen wurden. Die GbR entscheidet unter Umständen gänzlich anders, als es im Konsens aller Mitglieder im Plenum zuvor festgelegt wurde. So blöd muss man erst mal (vor)denken können. Gesetzt den Fall, man versucht alles so niet und nagelfest in nicht angreifbare formal bindende Texte zu gießen, wie es sich jetzt als notwendig erweist, dann könnte man die Realisierung eines Wohnprojektes gleich ganz aus seinen Gedanken streichen. Dazu hätte man keine Zeit und kein Wissen. Versucht eine Balance und seid nicht so blauäugig wie "wir" es waren.

  • Wo ist der virtuelle Rundgang hin, der auf der Seite des Wohnprojekts zu sehen war?

    Die Internetseite des "Wohnprojekts" ist umgezogen, der virtuelle Rundgang auch. Allerdings haben diese nicht den gleichen Weg eingeschlagen. Der Rundgang befindet sich auf einer weiteren Internetseite, die sich in meinem Besitz befindet: archigraf.de Hier gibt es keinen Link dazu, den findet ihr auch über Suchmaschinen, und der Rundgang ist nur eine Referenz zu meiner nebenberuflichen Tätigkeit als Fotograf.

  • Was ist das Ankaufsrecht?

    Vorkaufsrecht: Die Genossenschaft darf, wenn eine Wohnung einer Eigentümer*in verkauft werden soll, mitbieten. Dies bedeutet nicht mehr, als den Zuschlag zu erhalten, wenn man genau so viel Geld auf den Tisch legt, wie eine andere Bieter*in. Der entscheidende Fehler dabei: Wenn der Preis zu hoch wird (höher als der Preis der von allen Eigentümer*innen gleichermaßen für eine Wohnfläche bezahlt wurde), kann die Genossenschaft diesen Preis nicht bezahlen (weil sie diesen hohen Preis nur über eine überhöhte Miete refinanzieren könnte). Da der Immobilienpreis stetig ansteigt, wird dies der Regelfall sein: Das Vorkaufsrecht bewirkt nichts.

    Ankaufsrecht: Die Eigentumswohnungen werden mit einem "Startpreis" versehen, der genau so hoch ist, wie der Kaufpreis der Wohnungen (der von der Genossenschaft bezahlt wurde). Der Startpreis ändert sich nicht mehr, er ist lediglich an den Preisindex gebunden (nicht an den Index für Immobilien, sondern an den allgemeinen Index). Nur so kann die Genossenschaft eine Wohnung auch späterbezahlen, die von einer Einzeleigentümer*in verkauft wird.

    Es muss dabei darauf geachtet werden, dass eventuell teure Extras in der Wohnung nicht zu dem Startpreis gehören dürfen. So sind zwar die Kosten für die Extras für die Verkäufer*in eventuell verloren, aber die Genossenschaft könnte die Extras nicht bezahlen (weil sie auch diese Extras nicht durch die Miete refinanzieren könnte). Diese Regelung kann in der Teilungserklärung festgehalten werden, tatsächlich wirksam wird sie erst durch die Eintragung des Startpreis in das Wohnungsgrundbuch. Achtung: Der Startpreis kann erst spät in das Grundbuch eingetragen werden, da der Startpreis erst mit der Schlussabrechnung des Bauvorhabens fest steht.

  • Gesamtgestehungskosten: Dies ist die Summe aller Kosten, die für die Erstellung der Wohnungen aufgewendet werden musste. Hier geht es nicht nur um die Baukosten (Schlussabrechnung der Bau-GbR), sondern um Vorlaufkosten der Planungs-GbR, Kosten der Genossenschaft in Gründung, Kosten der Bauwerksunterhaltung, die vor Beginn der Baumaßnahme aufgelaufen sind (Bauen im Bestand). Im Gesellschaftervertrag der Bau-GbR kann genau festgelegt werden, wie die Gesamtgestehungskosten zusammengezählt werden sollen und wer dies vornehmen soll. Dazu gehört auch eine Festlegung, ob dies im Einvernehmen aller Gesellschafter*nnen geschehen soll oder in einem Mehrheitsverfahren.

  • Planungs-GbR: Diese Gesellschaft bürgerlichen Rechts nimmt Gesellschafter auf, um diese an das Projekt zu binden, häufig auch mit einem Eintrittsgeld verbunden. Die Planungs-GbR übernimmt alle Aufgaben, die mit der Entwicklung des Wohnprojekts zusammenhängen, bis zur Einreichung des Bauantrags. Hier sind also häufig mehr Gesellschafter*innen vertreten, als es später tatsächliche Eigentümer*innen geben wird. Zumeist werden hier auch perspektivisch Aufgaben der späteren Bau-GbR vorgezeichnet. Mit der Einreichung des BAuantrags ist die Baureife festgestellt, was auch eine Quote der Belegung der späteren Wohnungen beinhaltet. Wenn die Förderbank im Boot sitzt, muss mit einer 100% Belegung gerechnet werden, die auch mit einer Vorfinanzierung und Platzhalter-Mieter*innen erreicht werden kann. Je mehr Platzhalter, desto größer ein Risko.
  • Bau-GbR: ist die Bauherrin, meist mit einer Treuhänderin verbunden, wie beispielsweise die STATTBAU. Hier sind genau so viele Gesellschafter vertreten, wie es Eigentümer*innen gibt. Die Bau-GbR ist die Auftraggeber*in für alle Baumaßnahmen, in der Regel wickelt sie auch den Kauf des Grundstücks ab und besteht so lange weiter, bis die Gewährleistungphase beendet ist. Eine wichtige Aufgabe der Bau-GbR ist die Feststellung der Gesamtgestehungskosten, gerade in Verbindung mit einem Ankaufsrecht.

    Im Falle staTThus wurde es versäumt, eine Bau-GbR zu gründen. Dies ist ein fataler Fehler, wenn im Verlaufe der Entwicklung Uneinigkeit entsteht. Wenn es keine klare Regelungen bei der Feststellung der Schlussabrechnung der Bau-GbR gibt, Uneinigkeit bei der Abrechnung der Kosten über Standard und der Festlegung der Gesamtgestehungskosten, dann steht man vor einem unlösbar erscheinendem Problem: Man muss im Nachhinein Regelungen annehmen, die es sonst im Gesellschaftervertrag schriftlich gegeben hätte und es sind möglicherweise Gesellschafter in der Planungs-GbR vertreten, die nie eine Wohnung bezogen haben, aber über Dinge mit befinden sollen, von denen sie nichts wissen. Dies beinhaltet eine Schwemme von Konfliktpotential, denn immerhin greift das Ankaufsrecht direkt in das Eigentum ein. Ob die Planungs-GbR, die mit der Einreichung des Bauantrags ihre Aufgabe laut Gesellschaftervertrag erfüllt hatte und liquidiert hätte werden sollen, überhaupt noch eine Festlegung bezüglich der Gesamtgestehungskosten oder Abrechnung treffen kann oder darf, könnte eine Quelle für das Honorar von Rechtsanwält*innen werden, die sehr lange sprudelt. Damit werden die eingesparten Kosten bei der selbstausbeutung der leitenden Mitglieder des Wohnprojekts wieder aus der Hand gegeben. Das Selbstverständnis als Gegenentwurf zu den "üblichen Investoren" wird damit zur Farce und Karikatur.

  • Gibt es die Teilungserklärung mit dem Ankaufsrecht als Muster zum Download

    Nein
    Bitte wendet euch an den Interessenverband Wohnprojekte SH (IW-SH) http://www.wohnprojekte-sh.de/start/
    Es handelt sich bei der Teilungserklärung um das geistige Eigentum eines Notars und einer Wohnprojektgruppe in Bad Bramstedt. "Wir" durften von der Vorarbeit profitieren.
    Weitere gute Quelle: https://www.wohnprojekte-portal.de/home/

  • Wer war Bauherr des "Wohnprojekts staTThus"

    Bauherr war formal die staTThus GbR, genauer gesagt die staTThus Bau-GbR. Die Eigentümer*innen haben von der Gesellschaft bürgerlichen Rechts die Wohnungen erworben, also auch die Genossenschaft als eine der Eigentümer*innen. Als Treuhänderin der GbR trat die STATTBAU-Hamburg auf. Die GbR hatte einen Baubetreuungsvertrag mit der STATTBAU abgeschlossen, die Aufträge und die Bezahlung ebendieser wurden von der STATTBAU im Namen der GbR erteilt und bedient. Die GbR hat Gesellschafter, eben die Bauherren (hier die Genossenschaft und vier Einzeleigentümer*innen, demnach hier also fünf). Ich kann nur dringend dazu raten, sich nicht ausschließlich auf die Baubetreuer zu verlassen (egal welche), sondern wesentliche Beschlüsse auch formalrechtlich genau abzubilden. Fragt die Baubetreuer ganz genau danach, welche formalrechtlichen Schritte zu welchen Zeitpunkten zu beachten sind und setzt dies um. Ihr könnt dies nicht wissen, dafür habt ihr Hilfe eingekauft.


  • Welchen Baubetreuer (Berater*in, Projektsteuerer*in) sollen wir nehmen?

    Nehmt in jedem Falle eine/n. Fragt andere Projekte nach deren Erfahrungen. Nicht nur eines, sondern viele. Im Internet gibt es dazu viele Quellen. In Schleswig-Holstein gibt es allerdings nicht viele Baubetreuer, die zur Verfügung stehen. Einen Hinweis gibt es, um die Recherche zu vereinfachen: Seht euch an, wo man als Interessent*in landet, wenn man eine Telefonnummer oder Internetadresse für freie Wohnungen während der Planungsphase präsentiert bekommt. Da kann man bei den Baubetreuern landen (die dann professionell Auskünfte zu den wirtschaftlichen Fragen geben), oder man landet bei der Gruppe, bzw. bei Menschen aus der Gruppe, die sich um Interessent*innen kümmern. Diskutiert darüber, was ihr besser findet und setzt dies um.
    Die Zusammenarbeit mit "unseren" Baubetreuern war über weite Strecken sehr gut. Im Nachhinein stellt man dann Punkte fest, die besser hätten sein können. Hier fällt mir derzeit besonders die formale Betreuung der Bau- GbR ein, genauer die rechtlich gefestigte Protokollierung der Entscheidungen der Gruppe, die bei der Lenkung der GbR getroffen wurden. Diese Punkte behält man nicht für sich, sondern bespricht diese mit den Baubetreuern.
    Ich möchte hier noch mal klarstellen: Wenn ein Projekt in die konkrete Planung- und Bauphase einsteigt, muss es ständige Ansprechpartner*innen für die tatsächlich am Bau beteiligten Firmen, Banken, KfW, Förderbanken, Architekt*innen und Ingenieur*innen, Baubetreuer... geben. Diese Ansprechpartner*innen müssen über alle Prozesse der Gruppe informiert sein und alle Prozesse aus den Kontakten mit den am Bau Beteiligten transparent in die Gruppe zurückspielen. Hier ist die Basis des Vertrauens besonders wichtig und geringste Unsicherheiten müssen offen angesprochen werden. Ein Problem dabei: Die Gruppe ist natürlich froh darüber, wenn diese Ansprechpartner*innen diese Aufgabe übernommen haben und sie selbst (persönlich) diese Aufgabe nicht erfüllen müssen. Wenn man meint, dabei auch mal etwas schief gehen zu sehen, (Aufgabe der ständigen Ansprechpartner*innen), dann sagt man es unbedingt sofort, nicht zu einem späteren Zeitpunkt, ab dem eine Änderung der Ziele / der Aufgaben nicht mehr möglich ist. Wenn man die ausführlichen Protokolle aus den Sitzungen der Ansprechpartner*innen mit den am Bau Beteiligten nicht versteht, muss man nachfragen, was bei "uns" nach jeder dieser Sitzungen im Plenum möglich war. Die ständigen Ansprechpartner*innen haben zusätzlich im Plenum nach jeder Sitzung (der Kontaktgruppe) Teile des Protokolls erläutert. Diese Protokolle sollten auch über den Bezug des "Wohnprojekts" hinaus Bestand haben und fehlende formalrechtliche Beschlüsse ersetzen können bzw. zur Heilung fehlender formalrechtlicher Beschlüsse bindend herangezogen werden.
    Den ständigen Ansprechpartner*innen (bei "uns" "Kontaktgruppe" genannt) muss der Rücken zusätzlich dadurch frei gehalten werden, dass sie nicht auch noch andere Aufgaben wahrzunehmen haben, die zeitaufwendig und verantwortungsvoll sind. Die ständigen Ansprechpartner*innen können nicht zwischendurch wechseln! Wenn dies dennoch geschieht, geht der Faden verloren und das Chaos landet bei der Baubetreuerin. Insbesondere bei der Baubetreuung muss gewährleistet sein, dass die ständigen Ansprechpartner*innen des "Wohnprojekts" ständig ansprechbar sind. Dies ist umso wichtiger, je höher der Anspruch zur tatsächlich in der Gruppe getroffenen Entscheidungen ist (sonst kann man auch eine beliebige Mietwohnung bei Baugenossenschaft X beziehen oder ...). Ein Splitting in viele ständige Ansprechpartner*innen (um diese entlasten zu wollen) ist eine Illusion. Unsere Baubetreuerin hat dies strikt abgelehnt.

  • Ist eine neu gegründete Genossenschaft ein lohnendes Geschäftsmodell für Mieter*innen?

    Nein, im Gegenteil. Wenn es an Idealismus mangelt, wird man nicht glücklich damit werden.
    Beispiel: Man hat das Geld für die Genossenschaftsanteile eingezahlt und wohnt 20 Jahre im Projekt. Dann möchte man ausziehen, warum auch immer. In der Zwischenzeit hat die Genossenschaft 20 Jahre lang mit dem Geld aus der Miete und der Genossenschaftsanteile die Kredite bedient und die Erhaltungskosten für das Bauwerk getätigt... Was bekommt man nun zurück: Die Genossenschaftsanteile (plus einer minimalen Mindestverzinsung). Warum bekommt man nicht mehr zurück (Stichwort Mehrwert)? Weil es nicht geht (durch eine Vielzahl von Gerichtsurteilen bestätigt). Dies müssen alle Beteiligten wissen, sonst gibt es nachher Stunk.

    wie kann man die Baukosten niedrig halten?

    Standardbauteile verwenden: Lift, Balkone, Fenster... möglichst aus Standard wählen. Sucht Architekt*innen, die sich in dieses Gebiet vertieft haben.
    keine großen Auswahlmöglichkeiten beim Wohnungsstandard: bei Bodenbelag, Fensterbänken, Farben... wenig Auswahlmöglichkeiten anbieten. Eine große Auswahl erhöht den Preis für den Standard. Der Standard sollte auch die Basis für die öffentlich finanzierten Teile bilden. Sonderwünsche erhöhen den Preis für den Standard, dies muss berechnet werden. Die Verwaltung der Sonderwünsche kostet viel Geld.
    Eigenleistung, falls möglich (Architekt*innen fragen.
    Kontinuität, keine Umplanungen
    Altbau: Bestand genauestens untersuchen auf Schadstoffe, problematische statische Bauteile...

  • öffentlich geförderter Wohnungsbau: werden die frei finanzierten Mieten höher, wenn es auch öffentlich geförderte Wohnungen gibt:

    NEIN
    Im Falles des Projektes staTThus ist die monatliche Miete der frei finanzierten Wohnungen sogar leicht gefallen. Mir ist es wirklich nicht klar, wie es zu dem nun erzählten Märchen gekommen ist, dass die Miete gestiegen sei. Dies ist defintiv falsch, die STATTBAU-Hamburg kann dies bestätigen.

  • öffentlich geförderter Wohnungsbau: Chancen und Risiken

    Der öffentlich geförderte Wohnungsbau ist eine Chance, die man sich nicht engehen lassen sollte. Allerdings macht dies den Planungsprozess sehr kompliziert und ohne Baubetreuer unmöglich. In den unten stehenden Anekdoten sind einige Infos enthalten, alles andere sprengt meine Lust daran, überhaupt noch etwas zu "Wohnprojekten" zu schreiben.

    Der öffentlich geförderte Wohnungsbau war bereits für die Vorgängergruppe von staTThus ein entscheidender Faktor. Hier hatten sich die Gruppe und die Verwaltung/Politik der Stadt Husum so gründlich verhakt, dass es nicht mehr weiter ging. Ausgerechnet bei dem ersten Wohnprojekt innerhalb des Stadtgebietes sollte ein fester Anteil (25 %) von öffentlich geförderten Wohnungen entstehen, vertraglich gebunden und mit einer sehr hohen Strafzahlung versehen, falls dieser Anteil nicht erreicht werden sollte. Dies ist widersinnig, weil eine Wohnprojektgruppe nicht nach Menschen auswählt, die einen Wohnberechtigungsschein (WBS) haben oder nicht, sondern nach Menschen, die zum Projekt passen. Nach dieser Auswahl wird erst nachgesehen, ob und wie viele Menschen einen WBS haben. Die Strafzahlung wurde später so weit abgesenkt, dass dieses zusätzliche Risiko kalkulierbar wurde, allerdings war die Gruppe damals auf die Grundsatzkritik festgelegt, ebenso wie die Stadt Husum, und das Projekt implodierte.
    Im Falle staTThus hatte die Politik/Verwaltung diese Festlegung aufgegeben. Dies verstehe ich bis heute nicht (etwas gelernt?), aber es war so für uns richtig und gut. Nachdem wir unsere festen Interessenten mehrmals aufgefordert hatten (mit dreimal verlängerter Abgabefrist), sich um ihren WBS zu kümmern, waren es plötzlich 9 Wohnungen von 18 in der Genossenschaft. Danach erst, konnten wir uns ernsthaft mit den Wohnungsgrößen beschäftigen und später viele Probleme mit deren Festlegungen bekommen: Im Altbau können feste Wohnungsgrößen nur sehr schwer bis nicht angesteuert werden.

    Anekdote I: Ein besonders kritischer Punkt bei der Entwicklung des Wohnprojekts war die Unterzeichnung des Förderbescheids der Förderbank IB-SH. Die STATTBAU hatte den extrem-bürokratischen Aufwand der IB-SH unterschätzt. Wir hatten bereits die Ausschreibungen abgeschlossen, die Bindefrist der Unternehmen lief ab. Die Unternehmen hätten also jederzeit ihren Auftrag ablehnen können, um wo anders anfangen zu können. Die Baupreise stiegen gerade enorm an. Wir mussten die Firmen also überreden und Vertrauen darin aufbauen, dass die Förderung schon kommen werde. Ohne den Förderbescheid durften wir nicht beginnen. Eine Zwickmühle. Dann war der Förderbescheid da, aber die Auszahlung der ersten Tranche verzögerte sich. Zwischen zwei (privaten) Terminen habe ich kurz Zuhause reingesehen, also wie immer gleich mal die staTThus-Mails checken. Die IB-SH wollte irgendetwas kryptisches unterzeichnet haben, bevor die Auszahlung frei gegeben werden sollte. Deadline: Freitag um 11:00. Es war Freitag 10:48. Beide Baubetreuer der STATTBAU waren unabkömmlich in einer laufenden Sitzung, hatten zuvor noch gerade den Hinweis per Mail an "mich" geschickt (an die allgemeine staTThus-mail, die jedes Mitglied abrufen konnte). Also den Förderbescheid auf dem Rechner finden, die kryptischen Sachen hier suchen (Strg-F) und nichts gefunden. Da gibt es ja noch den Anhang zu dem Förderbescheid. Strg-F und tatsächlich gefunden. Wir hatten den Förderbescheid bereits unterschrieben (mit Anlagen), aber die IB-SH wollte unbedingt zwei Sätze aus dem Anhang prominent herausgestellt und mit zwei Unterschriften versehen bis 11:00 dahaben. Textverarbeitung an, Sätze unter den Briefkopf von staTThus kopiert, zwei gespeicherte Unterschriften drunter (darf man nicht), ein PDF draus machen und ab an die IB-SH und CC an STATTBAU. Nachher kam eine Mail von der STATTBAU mit einem einzigen Wort: "Punktlandung". Eine der wichtigsten Mails überhaupt kam um 11:00 bei der IB-SH an und die erste Summe der Förderung wurde ausgezahlt.

    Anekdote II: Die Planungen im staTThus waren zwischenzeitlich ohne öffentlich geförderten Wohnungsbau weiter gegangen. Interne Umfragen sagten uns, dass es die dafür erforderlichen Wohnberechtigungsscheine bei den Mitgliedern nicht gab (weil sie wohl zu viel verdienten). Daraus resultierte eine kalkulierte Kaltmiete von 7,20 €/qm (frei finanziert). Diese angestrebte Kaltmiete konnten wir nicht halten, es wurden später 8,20 €/qm. Nachdem wir den Mitgliedern "in den Hintern getreten" hatten, bei denen mit hoher Wahrscheinlichkeit eben doch ein WBS möglich war, waren es plötzlich 9 öffentlich geförderte Wohnungen geworden. Diese öffentliche Förderung konnte die Kaltmiete auf 5,60 €/qm senken, was ja nun deutlich weniger ist, als 7,20 €/qm (anfängliche Kalkulation). Wer nun denkt, dass die Mitglieder, deren Miete durch diese aufwändige Arbeit und Verantwortung erheblich gesenkt wurde, dieses Geschenk so verinnerlichen, dass die Freude darüber nachhaltig bleibt, der hat sich im Falle staTThus geirrt. Es haben tatsächlich später Mitglieder gesagt, es sei "alles teurer" geworden, als zuvor kommuniziert. Alle Kosten waren anfänglich transparent aufgelistet worden, mit einer einzigen Ausnahme: Wir sind mit den veranschlagten Baukosten nicht ausgekommen und diese wurden um 3 % überschritten, was zu einmaligen Nachzahlungen als Genossenschaftseinteile geführt hat. Es waren dann nicht die veranschlagten 400 €/qm, sondern 488 €/qm als Genossenschaftsanteil (was ja ein Besitz ist). Dass wir zuvor den Genossenschaftsanteil durch die Förderung der Bundesrepublik Deutschland um ca. 100 €/qm senken konnten, war offensichtlich vergessen worden. Schlechte Nachrichten sind nachhaltiger, als gute Nachrichten.

  • Warum die GLS-Bank Hamburg

    Weil es eine gute Bank ist. Es gibt natürlich Alternativen, die Umweltbank beispielsweise
    Wir hatten zwei lokale Banken angesprochen, die sofort abgelehnt hatten. Eine davon war erfrischend ehrlich: "damit können wir kein Geld verdienen". Der Verwaltungsaufwand ist sehr hoch, es werden zumeist nur KfW-Gelder durchgereicht und deren Pauschalvergütung muss dann ausreichen.
    Außerdem war denen "unsere" "Kommune" auch suspekt. Also los und eine gute Bank finden, bei den Wohnprojekttagen der STATTBAU-Hamburg natürlich. Die Zusammenarbeit mit der GLS-Bank war excellent.
    Achtung: Wenn sich Mitglieder Geld für die Genossenschaftsanteile über das Programm 134 KfW leihen müssen, dann macht dies nicht über eure Förderbank, sondern mit der gewählten Hausbank. Ansonsten bekommt ihr das Problem, dass die Förderbank das Geld aus dem Programm 134 KfW deckelt.

  • Gibt es ein Finanzierungsbeispiel zu einer öffentlich geförderten Wohnung?

    Radio Eriwan antwortet: Jein
    Fragt bei der staTThus eG nach, wie hier die Fördermittel wo eingesetzt wurden und ob jemand Auskunft geben kann. Ich möchte dazu keine Angaben mehr machen, per Mailanfrage wäre dies möglich. Es geht hier um eine Rückwärts-Rechnung: Die Miete steht fest, wie teuer darf das Projekt werden, wenn welche Förderung wie eingesetzt wird. Dabei betrachtet man die Komponenten getrennt voneinander: Frei- und öffentlich- finanzierter Teil. In diesem Falle vielleicht interessant: Der öffentlich geförderte Teil hat den frei finanzierten Teil der Genossenschaft nicht verteuert, sondern minimal verbilligt. Die Förderbank hat eine ziemlich deftige Höhe der Baukosten akzeptiert, was eher eine Ausnahme darstellt. Die im staTThus geforderten Genossenschaftsanteile waren faktisch zu niedrig angesetzt.

     

  • Wo kann sich ein Genossenschaftsmitglied Hilfe holen, wenn es von der Genossenschaft mit einem Ausschluss aus derselben bedroht wird?

    Nirgendwo. Nur bei einer/m Rechtsanwält*in.
    Sämtliche Quellen, die ohne Rechtsanwält*in erreicht werden konnten, werden in einem solchen Fall verschlossen. Der Genossenschaftsverband erteilt keine Auskunft mehr (als gemeines Mitglied anfragend), die Genossenschaft selbst könnte Rechtssicherheit herstellen, weil sie sich an den Genossenschaftsverband wenden könnte. Leider tut es eine Genossenschaft dann meist nicht mehr, wenn es erst so weit gekommen ist. Daher hier zwei mögliche Gründe, die angeführt werden könnten, und zwei Ratschläge dazu:
    Ausschluss aus einer Genossenschaft, weil "man aus einer Genossenschaftswohnung ausgezogen" sei. Im Genossenschaftsrecht ist dies tatsächlich verankert. Diese Regelung ist nur deshalb Teil der Satzungen der Wohnungsbaugenossenschaften, weil so Mieter*innen, die eine Wohnung der Genossenschaft nicht mehr durch Bewohnung nutzen, als Ersatz für das fehlende Kündigungsrecht der Genossenschaft, „quasi gekündigt“ werden kann. Wenn ein Mitglied, welches eine Eigentumswohnung innerhalb der WEG bewohnt hat, und diese nicht mehr bewohnt, aus diesem Grund ausgeschlossen werden soll, dann schlägt dies eindeutig fehl. Dieses Mitglied der Genossenschaft hat ja nie eine "Genossenschaftswohnung" bewohnt. Dieses Mitglied hat einen Anteil der Genossenschaft erworben, weil es dies zwingend tun muss (um in der WEG eine Wohnung bewohnen zu dürfen [Teilungserklärung]). Es kann dennoch sein, dass die Genossenschaft dies weiter betreibt. Also rechtzeitig einen Widerspruch förmlich einlegen, wenn man denn Wert darauf legt, weiter ein Mitglied dieser Genossenschaft sein zu wollen. Wenn die Genossenschaft dann immer noch den Ausschluss betreibt, muss leider eine Rechtsanwält*in beauftragt werden. Besonders kompliziert wird dies für die Genossenschaft, wenn durch die Regelung in der Teilungserklärung der WEG ein Mitglied der Genossenschaft, hier eine Besitzer*in einer Wohnung in der WEG, tatsächlich zwingend Mitglied der Genossenschaft sein muss/müsste.
    Ausschluss aus einer Genossenschaft, weil man diese schädigen würde. Zunächst ist es natürlich eine Frage der Interpretation, was einer Genossenschaft schadet. Dies möchte ich hier nicht weiter beleuchten. Um Schaden von einer Genossenschaft abzuwenden, sind natürlich Gespräche über die vermutete oder empfundene Schädigung wünschenswert. Falls dies nichts bewirkt, oder nicht gewollt ist, und die Genossenschaft nun ein bestimmtes Verhalten erreichen oder abstellen will, muss die Genossenschaft (durch deren Organe) eine Abmahnung verfassen und eine Frist setzen, bis zu deren Ablauf dieses Verhalten korrigiert werden soll. Ohne eine solche Abmahnung ist ein Ausschluss aus einer Genossenschaft in einem solchen Falle nichtig. Wenn die Genossenschaft weiter den Ausschluss betreibt, muss leider eine Rechtsanwält*in beauftragt werden, wenn man denn Mitglied in dieser Genossenschaft bleiben will.

 

Wohnprojekt Monitoring

Projektgedanken (Wohnprojekt-Leitgedanken)

Was sind das: Projektgedanken?

Es sind Sehnsüchte und Wünsche an ein Leben, dass sich von dem Leben unterscheiden soll, welches man bisher gelebt hat. Soweit sollte die Definition für alle Wohnprojekte gelten.

Nachdem der Einzug in das Projekt gelungen ist, wird man sich in Abständen fragen müssen, ob die ursprünglichen Projektgedanken erhalten geblieben sind.

Es gibt dabei eine große Bandbreite der Sehnsüchte und Wünsche, die zuvorderst genannt werden:

  • Leben unter Gleichgesinnten (ein Motto, eine Ab- oder Zuneigung oder etwas Ähnliches)
  • Leben unter Verzicht auf Eigentum (an Wohnraum)
  • solidarische Umverteilungen im Miteinander (teils auch finanziell)
  • Leben ohne Hierarchien
  • ...

Alle Projektgedanken sind schwer so zu definieren, dass sie nicht direkt ausgrenzend wirken. Es gibt auch Projektgedanken, die eine Ausgrenzung hinnehmen und mit dieser Grenze die Freiheit der nicht ausgegrenzten Bewohner:innen meinen. Die Projektgedanken sind also immer eine Frage der Interpretation und die Interpretation aller Bewohner:innen sollte so früh wie möglich auch eine Änderung der Projektgedanken zulassen. Hier kann es einen Widerspruch zwischen den Projektgedanken der Initiator:innen und den Gedanken der neu aufgenommenen Mitglieder geben. Der Zeitpunkt, ab dem die Projektgedanken von den Initiator:innen freigegeben werden, ist schwierig zu bestimmen. Vielleicht kann das Vertrauen zu den neuen Mitgliedern ein Hinweis sein: Werden die neuen Mitglieder die Projektgedanken der Initiatoren verstanden haben und zumindest respektieren?

Ein Beispiel: ein Wohnprojekt in Berlin (kein Modellprojekt der BRD) hat kurz vor dem Start der Bauarbeiten große Probleme mit der Belegung, es sind also zu wenige Einheiten der ausschließlich genossenschaftlichen Wohnungen fest vergeben. Da gibt es einen vermeintlichen Rettungsanker: Die Initiatoren geben den späteren Verkauf der genossenschaftlichen Wohnungen in das Eigentum der bisherigen Mieter:innen frei. Man meint, so mehr Mitglieder für das Projekt werben zu können, was auch der Fall ist. Man beruhigt sich mit der Hoffnung, dass die Mitglieder eines genossenschaftlichen Wohnprojektes die Grundzüge der Genossenschaft verstanden haben und dem Reiz widerstehen werden, durch Spekulation Gewinne abschöpfen zu wollen. Allerdings ist es so, dass eine neu gegründete Wohnungsbaugenossenschaft kein gutes Geschäftsmodell, wer eine Rendite erwartet, sollte klipp und klar kommuniziert bekommen, dass dies nicht der Fall ist und nicht der Fall sein kann. Es geht hier um um anderere Werte. Die Mieter:innen ziehen in das Projekt ein und stellen fest, dass die Preise für Wohnraum steil nach Oben gehen, die eigenen Genossenschaftsanteile jedoch keinen Mehrwert abwerfen. Das haben die Mieter:innen auch zuvor schon gewusst, aber nun gibt es ja die Möglichkeit, den Mehrwert für sich abzuschöpfen, wenn auch zunächst nur auf dem Papier: Man kauft die Wohnung von der Genossenschaft und verabschiedet sich von dem Ziel, Wohnraum aus der Spekulation zu befreien, weil man es kann. Die Initiator:innen haben sich verspekuliert. Der Damm bricht, fast alle Mieter:innen kaufen die Wohnung zu dem Preis, den die Genossenschaft hat bezahlen müssen, und profitiert damit nebenbei auch noch von der ehrenamtlichen Tätigkeit, die bei dem Verzicht auf Gewinn der Initiatoren geleistet wurde. Damit sind die Projektgedanken verpufft, nicht mehr da. Die Rest- Genossenschaft kämpft um das wirtschaftliche Bestehen.

Weiteres Beispiel: Ein Modellprojekt aus Schleswig-Holstein ist sich dessen bewusst, dass einige Wohnungen eher schlecht wärmegedämmt sind (weil es bauliche Zwänge gibt), andere Wohnungen dagegen sehr gut. Um eine Gleichbehandlung zu ermöglichen, und damit die Wohnungen mit der schlechten Wärmedämmung ebenfalls attraktiv zu machen, entscheidet man sich im Konsens aller damaligen Mitglieder für eine solidarische Heizkostenabrechnung: nach Wohnfläche (nicht nach dem tatsächlichen Verbrauch der jeweiligen Wohnung). Es wird diskutiert, dass man mit der Wahl dieser Abrechnungsart der Heizkosten auch wird hinnehmen müssen, dass es ab und an zu als ungerecht empfundenen Lebensweisen kommen wird. Wenn eine Familie gerne in Shorts und Unterhemd wohnen möchte, andere sich für den Pullover entscheiden, muss man dies aushalten oder in Gruppe Maßnahmen zur Einsparung von Energie diskutieren. Man vertraut darauf, dass dies im Interesse der Gemeinschaft nicht zu sehr "ausgenutzt" werden wird. Etwa nach Ablauf eines Jahres des gemeinschaftlichen Wohnens starten die Diskussionen erneut. Die Basisdemokratie sollte es ermöglichen, weiter im Konsens zu entscheiden, aber dieser Grundpfeiler war schon implodiert (dazu mehr im Beispiel). Wenig später gibt es einen Beschluss der WEG (im Wohnprojekt gibt es eine Mischung aus Genossenschaft und Eigentum: WEG), für sehr viel Geld Zähler nachzurüsten und die sehr teure Ablesung dieser Zähler zu beauftragen, obgleich auch klar ist, dass dafür kein Geld eingeplant ist. Da die Genossenschaft mit 19 Stimmen in der WEG vertreten ist und das Einzeleigentum mit 4 Stimmen, hat die Genossenschaft die solidarische Heizkostenabrechnung versenkt, bei einer Gegenstimme in der WEG (einer Eigentümerin). Dies ist die Bankrotterklärung der ursprünglichen Projektgedanken.
Hier kommt der zentrale Projektgedanke schon nicht mehr ins Spiel: die Basisdemokratie (im Konsens) ist eben zuvor bereits außer Kraft gesetzt worden. Dies geschah ohne eine Beratung im Plenum und ohne einen transparenten Entscheidungsweg in der Gruppe, sozusagen als Überraschung. Dazu gibt es mehr unter dem Beispiel staTThus.

Diese Internetseite möchte anderen Wohnprojekten eine Hilfestellung dabei geben, den Verlust der ursprünglichen Projektgedanken zu vermeiden.

Monitoring

Hier können Wohnprojekte ihre Entwicklung über die Zeit des jeweiliges Projektes eintragen. Der Fokus liegt auf den Wohnprojekten, die als Modellprojekte der BRD ausgewählt und gefördert wurden. Die Modellprojekte haben einen besonderen Anspruch darin, ihre Erfahrungen anderen Projekten zur Verfügung zu stellen.

Das vorgesehene Monitoring über die Projektseite des Forum für gemeinschaftliches Wohnen ist allem Anschein nach auf einen Stand von etwa 2020 eingefroren. Eine Nachfrage, ob das Monitoring fortgeführt werden solle, blieb bisher ohne Reaktion. Da sich innerhalb der ersten 3 Jahre sehr viel tut, kann eine Bilanz der Leitgedanken und Leitideen für andere in der Entwicklung befindliche Projekte sehr spannend sein.
Ich versuche hier eine Bilanz des Projektes staTThus als ein Beispiel, wie ein Monitoring aussehen könnte. Bearbeitung: Michael Graf

 

Schleswig Holstein / Husum

Neues Leben in alten Klassenzimmern

Wohnprojekt staTThus: Monitoring

 

Hier noch die Liste der weiteren geförderten Projekte, welche gerne eingeladen sind, ihre Bilanz, auch aus unterschiedlichen Blickwinkeln, hier einzufügen. Kontakt: Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!

Sachsen-Anhalt / Magdeburg

gemeinsam leben - gemeinsam wachsen -
gemeinsam altern

Sachsen / Leipzig

Johanniter - Generationenwohnen Grünau-Nord

Saarland / Saarbrücken

Galia III - Solidarisch leben im Quartier

Reihnland-Pfalz / Trier

Wohnen im Quartier

Rheinland-Pfalz / Speyer

Quartiersoffensive Gemeinschaftliches Wohnen Speyer-West.
Bedarfsgerechter Wohnraum dank Nachverdichtung

Rheinland-Pfalz / Bad Dürkheim

Froh2Wo - ein generationenübergreifendes Wohnprojekt
im Frohnhof II, Bad Dürkheim

Nordrhein-Westfalen / Köln

Von der Wohngemeinschaft zum Little-Cohousing
für Ältere in einem altersgemischten Wohnprojekt

Nordrhein-Westfalen / Bielefeld

So bunt wie möglich

Nordrhein-Westfalen / Hückeswagen

Inklusives ambulant betreutes Wohnen
in einer umgebauten Scheune auf einem Bauernhof

Niedersachsen / Hameln

Zwei Flügel:
Wohnen und Kultur unter einem Dach

Niedersachsen / Hildesheim

LebensRaum Hildesheim - Selbstbestimmte Lebens- und Arbeitsgemeinschaft für Menschen mit Behinderung

Niedersachsen / Lüneburg

Gründung eines Wohnprojekts in Selbstverwaltung -
gemeinschaftlich und bezahlbar!

Mecklenburg-Vorpommern / Greifswald

Gesellschaftshaus Greifswald:
Wohnprojekt im Zentrum bürgerschaftlichen Engagements

Hessen / Hofheim am Taunus

WIR am Klingenborn.
Gemeinschaftliches Wohnen im Dr. Max-Schulze-Kahleyss-Haus

Hessen / Hofgeismar

Petrihaus
in Hofgeismar

Hessen / Frankfurt

BeTrift Niederrad

Hamburg / Hamburg

FESTLAND - das Leuchtfeuer-Wohnprojekt für chronisch kranke Menschen

Bremen / Osterholz

Mehrgenerationenhaus Bremen - Schweizer Viertel

Brandenburg / Michendorf

WohnMichel: Generationenübergreifendes und ökologisches Gemeinschaftswohnprojekt in Michendorf

Brandenburg / Ludwigsfelde

Nachbarschaftliches Mehrgenerationenwohnen
im Grünen

Berlin / Berlin

Umbau von Bestandsgebäuden zu einem barrierefreien Wohnprojekt in Berlin-Mitte

Berlin / Berlin

Soziales Beratungszentrum und Kiez-Café "ANDERS Celcius" -
Aufbau eines innovativen, gemeinschaftsorientierten Wohn- und Quartiersprojekts

Berlin / Berlin

RuT - Frauen Kultur & Wohnen in Berlin-Mitte

Berlin / Berlin

Lebensort Vielfalt am Südkreuz -
zusammen leben, zusammen älter werden

Bayern / Fürth

Spiegelfabrik Fürth - Wohnen für Generationen

Bayern / Ursensollen

Seniorenwohnen Wohnen am Nußbaumpark (ehemals "DAHOAM")

Baden-Württemberg / Tübingen

Tante Huber: Vielfalt leben - beteiligt statt betroffen

Baden-Württemberg / Winnenden

Nahdran, Mittendrin - gemeinschaftlich Wohnen für Generationen

Baden-Württemberg / Burgrieden

Allengerechtes Wohnen in Burgrieden

Persönlich

Fortsetzung der Seite staTThus sucht den Superstar

Persönlich, ich gebe etwas von mir preis: Ich möchte euch berichten, wie es mir geht:

Ich habe mich elf Jahre mit der Realisierung des Wohnungsprojektes befasst. Vier Jahre davon in Vollzeit. Ein Ziel hatte ich gefunden, ein Dach über dem Kopf, und ich war stolz darauf. Gerne wollte ich noch ein mal etwas wirklich sinnvolles erreichen, für mich, meine Lebenspartnerin, und für eine Gemeinschaft. Über lange Zeit habe ich fast alle sozialen Kontakte in das Projekt fokussiert und meine Energie eingesetzt, die mir geblieben war. Das Leben in einem Wohnprojekt war mein Sehnsuchtsort. Ich habe mich sicher gefühlt, so sicher, dass ich mir nicht vorstellen konnte, was jetzt passiert ist: Das Dach über meinem Kopf brannte plötzlich am 4.3.2020, nach knapp über einem Jahr des Wohnens unter einem gemeinsamen Dach. Nachdem ich das brennende Dach sah, habe ich nach Helfer*innen gesucht, um das Feuer zusammen löschen zu können. Es fanden sich Helfer*innen, vielen Dank an euch, es waren sehr wenige aber sie hatten gute Augen. Sie schlugen vor, eine Feuerwehr zu rufen, die nach Lösungen für die gemeinsame Eindämmung des Feuers suchen sollte. Die Feuerwehr wurde von anderen Bewohner*innen als zu teuer eingestuft, oder als nicht ganz genau die, die nun besonders geeignet sein könnte. Man möge nach einer geeigneteren Feuerwehr suchen. Alternativ konnte man kein Feuer entdecken, alles sei gut so. Also brannte es weiter. Ich habe meine gemeinschaftlichen Arbeiten eingestellt, ich musste löschen und habe damit den Zuschauer*innen Angst gemacht, die dem Brand weiter in aller Ruhe zuschauen wollten. Das Dach brannte nieder und ließ mich ziellos zurück. Das Feuer griff auf die Dächer meiner Freunde und Freundinnen über, sie wurden ebenfalls Ziellos. Man durfte nicht mehr löschen, der Brand werde es schon richten und den Frieden bringen. Feuerwehrleute werden ausgegrenzt. Meine Unterkunft war unbewohnbar geworden.

Ich habe dann eine andere Unterkunft gefunden, mit Dach, aber ohne Ziel.

Ich mache einen Urlaub und verlasse meine neue Unterkunft, in der Hoffnung, für ein paar Tage ein Ziel zu haben und den Brand verdrängen zu können. Es gelingt ein paar Tage, wie schön. Ich komme in meine neue Unterkunft zurück, der Brandgeruch ist auf der Rückfahrt schon wieder da, und muss mit Tränen in den Augen realisieren: Ich habe kein Ziel mehr.

Was liegt im Briefkasten? Post von Rechtsanwälten des staTThus Wohnprojekt.

Michael Graf

 

Die Post der Rechtsanwälte betrifft unter Anderem weiter die Schuldzuweisung. Wer das Boot verlässt, hat die Schuld. Diejenigen, die das Plenum vom 4.3.2020 verantworteten, entziehen sich zunächst einer Aufarbeitung in einer externen Mediation. Sie trauen sich nicht mehr? Danach lassen sie ausrichten, man denke über eine Klage mit der Feststellung der Schädigung des Rufes des "Wohnprojektes" nach, da die Offenlegung der Prozesse potentielle Interessent*innen abschrecken würde (Schadenersatz). Hier stellt sich die Frage, wer sich inzwischen zusätzlich einem Versuch der Klärung der Prozesse innerhalb der WEG verweigert. In der WEG (der Teilungserklärung) gibt es den eindeutigen Willen zu lesen, eine Entscheidung vor Gericht zu verhindern. Wenn eine Meinungsverschiedenheit innerhalb der WEG auftritt, soll eine Mediation mit neutralen Schlichtern eine Klärung herbeiführen. Die Feststellung, ob eine Meinungsverschiedenheit vorliegt, obliegt dabei nicht einer Mehrheit, sondern der Minderheit, die unter der Meinungsverschiedenheit leidet oder zu leiden glaubt. Es geht dabei darum, dass eine Entscheidung innerhalb der WEG einen Verkauf einer Wohnung effektiv verhindert. Es ist der Wille der Besitzerin, ihre Wohnung (ohne Gewinn) zu verkaufen, um endlich den Rosenkrieg beenden zu können, der bis heute andauert. Alle Verbindungen zu der ehemaligen Herzensangelegenheit sollen durch den Verkauf gekappt werden, eine Beendigung des Rosenkrieges sollte im Interesse aller Beteiligten sein. Die Genossenschaft lässt durch ihre Rechtsanwälte ausrichten, dass eine Meinungsverschiedenheit nicht vorläge und das Zusammenleben nicht gestört sei, da die Besitzerin der Wohnung dort nicht mehr wohnt. Die Besitzerin der Wohnung wohnt deshalb nicht mehr in ihrer Wohnung, da ein erster Bruch im Zusammenleben nicht geheilt wurde (fehlende Mediation in der Gruppe nach dem 4.3.2020). Demnach heilt man einen ersten Bruch nicht, und sieht zu, wie die Besitzerin der Wohnung auszieht, bei einem zweiten Bruch sagt man dann, dass dieser ja nicht vorläge, weil die Bewohnerin dort nicht mehr wohnt. Dieses Verhalten hat mit den Leitgedanken des Wohnprojektes, entworfen 2014 mit viel Anteil bei ehemaligen Bewohnerin, nichts mehr zu tun, die Leitgedanken sind verkommen. Was bleibt, ist Zynismus. Die jetzigen Bewohner*innen und die Bewohner*innen, die ihre Wohnungen aufgegeben haben, werden so nie zur Ruhe kommen. Was hat dies mit der Bezeichnung "Wohnprojekt" noch zu tun?

 

Zur Erläuterung: Die Feuerwehr wurde in unserem ehemalig gemeinsamen Grundgerüst genau beschrieben. Es wurde auch beschrieben, wann sie zum Einsatz kommen sollte. In der Präambel der Teilungserklärung, als Gemeinwesen entschieden, steht es ebenfalls unmissverständlich drin: Schiedsvereinbarung nach § 26 der Teilungserklärung (Gesetzesrang)

Die erste genannte Mediation wurde zusätzlich in einem systemischen Konsens als notwendig entschieden. Sie fand nicht statt.

Um Mißverständnissen vorzubeugen: Ich will dort nicht mehr leben, ich will nicht zurück. Das liegt nicht an einem eventuellen Versagen der ehemaligen Grundidee, nach der viele andere Projekte erfolgreich leben.